随着楼市政策效应衰退，主要城市的房地产市场逐步回归常态。2025年上半年房企业绩继续承压，头部房企的营收和净利润不同程度的有所下降。
在这种背景下，房地产分化进一步加剧，一方面是区域分化，不同城市、同一个城市区域的市场快速分化；另一方面是房地产企业之间分化，部分房企通过产品、品牌和综合运营等能力脱颖而出，部分房企则被边缘化。
如何在一个分化市场中生存是每一家房企必须思考的问题。
分化与聚焦
城市与区域的分化，加速市场洗牌速度，房地产市场快速向一二线城市的核心区域集中，使得这些优势区域市场竞争更加激烈，北京、上海、杭州、成都、西安等少数片区土拍市场竞争激烈，多数城市或区域的土地市场冷淡。
企业间的分化也在加剧。2025年上半年销售超千亿房企仅剩4家，较去年同期减少2家，民营房企资产负债表疲软。头部房企在销售和拿地等方面优势越发明显，上半年，拿地金额超过百亿的房企不到10家。
绿城中国业绩报显示，2025年上半年，上半年自投项目销售金额为803亿元，一二线城市销售额贡献占比提升至约86%，长三角占比约69%。同时，在杭州、北京、上海、广州、西安等18个城市，绿城位列当地销售前十，尤其杭州为绿城中国贡献了近一半的销售业绩。
绿城中国通过对高能级城市的精准深耕，使其在行业整体下行时，依然能够凭借稀缺的优质项目获得市场青睐，并在竞争激烈的核心市场持续领先。
上半年，绿城中国持续巩固在核心城市的优势地位,新增货值907亿元，合计获取35个项目，权益土地款362亿元，拿地金额和新增货值均在行业前列。其中包含位于上海、苏州、南京等地的多个优质高价地块。
绿城中国行政总裁郭佳峰在业绩发布会上解释说，高端住宅市场曾因限价长期供应不足，需求被压制，近两年随着优质低密地块和核心地块的供应，高端需求正在逐步释放。绿城敢于在此时出手，正是基于其对核心城市市场长期看好的战略定力，以及对自身“产品力”能够消化高地价的充分自信。
短期阵痛与长期价值
根据国家统计局数据，2025年上半年，全国房地产开发投资同比下降11.2%，房屋新开工面积下降20.0%，商品房销售额下降5.5%。与此同时，6月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，其中一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，为八个月来最差表现。北京、广州、深圳的新建商品住宅价格环比分别下降0.3%、0.5%和0.6%。
在这种背景下，任何一家房企的业绩下滑都并非孤例。数据显示，上半年行业整体开发投资46658亿元，下降11.2%。61家房企合计预亏超400亿元，24家实现盈利68.68亿元至80.16亿元，6家净利润增长，12家扭亏。
8下旬，绿城中国（03900.HK）公布2025年中期业绩，上半年营收533.7亿元，同比下降23.3%；股东应占利润2.1亿元，同比下降89.7%。业绩下降主要因上半年结转面积减少，结转毛利下降导致。
截至2025年6月底，绿城中国期末银行存款及现金667.95亿元，总借贷加权平均利息成本3.6%，同比下降40个基点；现金短债比达2.9倍，创历史新高。
下半年，绿城中国可售资源1763亿元，其中存量在售865亿元，新推898亿元。权益已售未结1435亿元，平均权益占比72%。
在当前行业形势下，绿城中国能够取得这一业绩已属难能可贵。
对于营收和利润下滑原因，绿城中国称是“项目交付节奏变化与主动计提资产减值”导致。在市场下行期，许多房企选择粉饰报表，推迟坏账或减值计提。绿城选择在业绩低谷期“主动出清”，对库存资产进行减值处理，这是一种财务上的“断舍离”。
这一做法虽然短期内造成了利润的亏损，但从长远来看，却能优化资产质量，为未来的轻装上阵创造条件。这种做法表明绿城管理层并非追求短期利润的账面光鲜，而是拥有长远的战略眼光，坚守“稳健经营”的底线，为未来发展创造了空间。
在市场“唯规模论”的时代，绿城曾因其对品质的坚守而显得“另类”。但在行业深度调整、去化困难的当下，品牌力、产品力、服务力成为吸引客户的决定性因素。绿城销量的稳定与领先，证明了其长期积累的“好产品”口碑，正在转化为市场份额。这是一种健康的、有质量的增长，而非通过盲目扩张或低价促销获得的虚假繁荣。
求生与求变
面对持续分化的市场格局与行业深调，房企若想站稳脚跟，就必须系统性提升投资精准度、运营效率和产品竞争力。近年来，绿城中国从多维度发力，进行求生求变。
首先，全力推进去化，加速现金回笼。在销售策略方面，绿城中国坚持一手抓首开兑现，一手抓存量去化，持续推进全周期管理升级，实现新老项目指标双重突破。
上半年，绿城共推出17个首开项目，平均去化率达80%，较去年同期提升2个百分点；这些项目不仅实现了普遍溢价，较交底会整体溢价约15亿元，溢价率更达104%，显著强化了经营兑现。针对存量项目，绿城坚定推行“老盘新做”策略，制定更加灵活、更具针对性的营销方案，上半年实现2021年及以前的库存去化约190亿元，加速了现金回流。
其次，精准投资，实现高效转化。上半年新获取的35个项目平均权益比约77%，维持较高水平。其中，一二线城市新增货值占比达88%，货值约801亿元；浙江优质三四线城市货值约106亿元，占比约12%，在安全性、流动性和盈利性之间取得良好平衡。
值得一提的是，上半年新拓项目预计全部将在当年实现首开，预计当年销售转化率约55%，为公司的流动性安全提供了坚实保障。
第三、推进组织架构优化，全面提升人效。绿城持续推进“集团-城市”两级架构落地，两级管控单元占比已达82%，显著压缩了管理层级、提升决策效率。
在团队建设方面，公司注重“外引内培”，上半年外部引进核心人才超过160人，内部选拔培养关键岗位特战队68人。同时，推行总部与基层的能力联动机制，选派70名总部核心人才下沉一线，有效提升区域公司的综合运营能力。
坚守产品力引领，以“好房子”赢得市场。在政策倡导“好房子”的背景下，绿城持续升级产品标准与技术体系。公司更新《绿城好房子产品标准》，推出可落地、可推广的「好房子」实操IP技术手册，从前瞻技术到实践应用全面引领。
此外，绿城大力推进隔声降噪、同层排水、三联供空调系统等核心技术落地，不断夯实产品竞争优势。产品力不仅成为绿城的品牌标签，更直接带动经营效益提升，实现了真正有质量的增长。
通过上述多维举措，绿城中国在严峻的市场环境中，逐步构建起多维度的关键能力体系……在面对行业持续调整与市场深度分化之际，企业如何实现可持续发展？绿城中国的答案可总结为：攻克存货、创新引领、稳健投资、深化战略——并正通过全方位锻造核心竞争能力，积极争取通往未来的入场券。
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